Et bredt flertal i Folketinget har den 27. november 2017 indgået en politisk aftale om en mere robust andelsboligsektor.

Aftalen er baseret på de anbefalinger, som arbejdsgruppen om ansvarlig drift af andelsboligforeninger afleverede i maj 2017. Formålet med aftalen er bl.a. at bidrage til, at der fremadrettet kun stiftes levedygtige andelsboligforeninger, samt at skabe bedre værn mod at andelsboligforeninger kommer i økonomiske vanskeligheder.

Aftalen er mundet ud i et udkast til et lovforslag. Det forventes, at reglerne træder i kraft den 1. juli 2018.

Der er gode elementer i aftalen, f.eks. skal der på den årlige generalforsamling fremlægges et skema med centrale nøgleoplysninger om foreningen, og der fastsættes et udbetalingskrav ved stiftelse af en andelsboligforening på mindst fem procent af købesummen

En række af de væsentligste ændringer, der har til formål at skabe en mere robust andelsboligsektor, bør dog justeres for at beskytte andelsboligsektoren mest muligt. Jeg vil nedenfor behandle tre af disse ændringer.

Begrænsning af afdragsfrihed i forbindelse med stiftelse

Lånegrænsen for afdragsfriheden på realkreditbelåningen i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening reduceres til 40 procent af en andelsboligforenings lån med pant i foreningens faste ejendom. Der indføres en karensperiode på tre år, så en andelsboligforening tidligst med virkning tre år efter stiftelsen kan indgå aftale om lån med afdragsfrihed eller omlægning af en aftale med begrænset afdragsfrihed.

Formålet med ændringen er formentlig at begrænse finansiering med F9-lån. De fleste andelsboligforeninger stiftes i dag med F9-lån, der ellers har ligheder med de udskældte renteswapaftaler og er på grænsen til at være røde på Finanstilsynets trafiklys. Disses låns andel af den samlede finansiering vil med ændringen væsentligt begrænses i forhold til i dag, og det er positivt.

Når renten stiger, vil nogle nystiftede foreninger få økonomiske udfordringer på grund af de optagne realkreditlån med variabel rente. Aftalen tager desværre ikke højde for dette

I en tid med historisk lave renter kan det dog være en god idé delvist at finansiere med afdragsfrie fastforrentede lån for at skabe økonomisk råderum til at afdrage på dyre banklån, og ændringen er derfor – trods de bedste intentioner – ikke nødvendigvis en fordel for andelsboligforeninger.

Når renten stiger, vil nogle nystiftede foreninger få økonomiske udfordringer på grund af de optagne realkreditlån med variabel rente. Aftalen tager desværre ikke højde for dette.

Det er derfor mere hensigtsmæssigt, hvis der i stedet for begrænsningen af afdragsfriheden indføres begrænsning af realkreditlån med variabel rente, så foreningerne kan sammensætte en optimal finansieringsløsning, men hvor foreningerne gøres mindre sårbare over for rentestigninger.

Stiftelsesbudgettet skal dække en periode på mindst 15 år

Det eksisterende krav om et stiftelsesbudget for en andelsboligforening forlænges, så det skal dække en periode på mindst 15 år, imod de nuværende 10 år. Der indføres ligeledes et krav om, at en andelsboligforening ved stiftelse skal udarbejde en vedligeholdelsesplan for en periode på 15 år.

Hensigten er at synliggøre de økonomiske konsekvenser af udløbet af afdragsfrihed for de potentielle andelshavere. Forslaget er en forbedring, men rådgivere får svært ved at fremkomme med et realistisk skøn om renteniveauet 10-11 år efter stiftelsen, og herudover vil krav mod rådgiveren for ansvarspådragende fejlskøn være forældede til den tid.

Der bør endvidere stilles krav om, at der i vedligeholdelsesplanen anføres de arbejder, som må anses som strengt nødvendige at gennemføre, og at der skal budgetteres med udgifterne hertil i stiftelsesbudgettet. Der bør være en klar sammenhæng mellem vedligeholdelsesplanen og stiftelsesbudgettet.

Ny norm og vejledning for valuarvurderinger

Den største og vigtigste ændring i forhold til eksisterende andelsboligforeninger er, at Dansk Ejendomsmæglerforening udarbejder en ny norm og vejledning for valuarvurderinger, og at disse opløftes til bekendtgørelsesniveau.

Da andelshaverne ofte har en interesse i en så høj vurdering som muligt, og da domstolene er tilbageholdende med at dømme valuarer, ses der alt for mange andelsboligforeninger med urealistiske valuarvurderinger. De nye regler vil forhåbentlig afhjælpe problemerne, men det afhænger af, hvorledes reglerne udformes.

I udkastet til lovforslaget fremgår det, at valuaren skal have indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Det er positivt, men der bør suppleres med et krav om, at valuaren løbende selv medvirker i transaktioner, så valuarens viden beror på praktisk erfaring.

Da andelshaverne ofte har en interesse i en så høj vurdering som muligt, og da domstolene er tilbageholdende med at dømme valuarer, ses der alt for mange andelsboligforeninger med urealistiske valuarvurderinger.

Herudover er det afgørende, at det synliggøres, om valuaren ved sit skøn har inddraget referenceejendomme. I dag ses alt for mange eksempler på valuarer, som ikke har kendskab til referenceejendomme, og hvis skøn lider under dette. Andelsboligforeningerne er typisk ikke opmærksomme på problemstillingen, og i forbindelse med overdragelser af andelsboliger fremlægges valuarvurderingen som regel heller ikke. Det går derfor ubemærket hen, indtil der en dag opstår en (rets)sag om ulovlig overpris. Det er en uholdbar situation, som der forhåbentlig tages højde for

Godt udgangspunkt, men plads til forbedringer

Aftalen er et rigtig godt udgangspunkt, og udvalget fortjener stor ros for deres arbejde med anbefalingerne, men det kræver nogle justeringer, hvis der i fremtiden kun skal stiftes levedygtige andelsboligforeninger, og hvis der skal skabes et effektivt værn mod økonomiske udfordringer i eksisterende andelsboligforeninger.

Der savnes også ændringer, der hjælper de andelsboligforeninger, som i dag kun med nød og næppe får det til at køre rundt, og som har store vedligeholdelsesmæssige efterslæb, eller som bruger meget gamle anskaffelsespriser som værdiansættelsesprincip for at undgå at blive teknisk insolvente.

Alt i alt er aftalen dog helt klart en forbedring, som må hilses velkommen, men det vil være en glædelig nyhed, hvis det endelige lovforslag indeholder nogle justeringer, der i højere grad er med til at sikre en robust andelsboligsektor.

Dette blogindlæg er udelukkende udtryk for skribentens egne holdninger